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Nueva ley hipotecaria, conoce los puntos claves del texto definitivo

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El Congreso ya ha dado luz verde a la nueva ley hipotecaria, con la que pretenden dar más seguridad y transparencia a bancos y clientes, despues de más de dos años madurando el proyecto. La propuesta a falta de recibir el visto bueno por parte del Senado, contempla los últimos acuerdos que han alcanzado los partidos en la Comisión de Economía del Congreso, así como algunas propuestas heredadas del que diseñó el anterior Gobierno. Repasamos los cambios más importantes que traerá la ley sobre el mercado hipotecario:

Los bancos asumen todos los gastos de la firma

Punto más destacado dentro del texto es que los bancos serán los encargados de asumir todos los gastos ligados a la firma del préstamo hipotecario, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los gastos de la escritura, la gestoría y el arancel notarial. El cliente, por su parte, solo tendrá que pagar la tasación de la vivienda (requisito indispensable para que el banco conceda la hipoteca), así como las copias de la escritura que solicite. Se calcula que estos cambios supondrán para el futuro propietario un ahorro de entre el 1% y el 2% del precio final de la casa, aunque seguirá asumiendo una partida muy costosa: los gastos e impuestos de la compraventa.

Bajan las comisiones por amortización anticipada

A partir de la entrada en vigor de la normativa, el cliente pagará menos comisiones si decide cancelar el préstamo de forma anticipada. Las penalizaciones dependerán del momento en el que se produzca la amortización y del tipo de hipoteca que tenga.

En el caso de un préstamo a tipo de interés variable, el nuevo límite es del 0,25% a partir del tercer año de vida de la hipoteca, mientras que pasará al 0,15% pasados los cinco años. En el caso de los préstamos a tipo fijo, más cara para una entidad financiera porque le exige cubrirse del riesgo de cambios en los tipos de interés, el nuevo techo estará en el 2% durante los 10 primeros años, y bajará al 1,5% a partir de entonces.

Ampliados los plazos de embargo de una casa

Los bancos no podrán activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado hasta que el impago del cliente supere las 12 mensualidades o el importe a deber supere el 3% del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca. Pasado ese momento, el plazo es de 15 mensualidades o del 7% del importe del préstamo.

Las subrogaciones, sometidas a impuestos

Hasta ahora, mover un préstamo de un banco a otro está libre de impuestos, lo que significa que disfrutan de una tributación más favorable que las nuevas hipotecas. Sin embargo, según se publica en el diario Expansiónlos gastos que genere este cambio deben ser asumidos por ambas entidades (la que tiene el préstamo y la que lo tendrá a partir de la subrogación), aunque dependerán de la duración de la hipoteca y del momento en el que se produzca el traspaso. La base que se usará para calcular el tributo es la deuda pendiente más los correspondientes intereses. 

Las hipotecas verdes se premian

Las viviendas que entran dentro del marco de las denominadas “hipotecas verdes” estarán exentas de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)Según el diario El Mundo,  y permite inscribir el préstamo en el Registro de la Propiedad en cualquier momento, mientras esté vigente. 

Se prohíben los productos vinculados obligatorios

El objetivo es que los bancos no puedan obligar a los clientes a contratar productos a cambio de concederles la hipoteca. Ahora bien, sí podrán ofrecer productos cuya contratación suponga una mejora de las condiciones del préstamo, lo que se conocen como ofertas combinadas. Por ejemplo, que si contrata el seguro de la casa o de vida la entidad decida bajarle el diferencial.

El cliente debe acudir al notario antes del día de la firma

Los clientes deberán acudir al notario antes del día de la firma de la hipoteca para repasar las condiciones del préstamo (el banco debe entregarle el borrador 10 días antes de la fecha prevista de la firma) y que el notario pueda comprobar que se ajustan a la legalidad vigente. Estas visitas serán gratuitas y vendrán acompañadas de un acta firmada por el cliente para que quede constancia de que entiende las condiciones y consecuencias.

Conversiones de hipoteca variable a fija, más económica

Otro de los puntos heredados del texto anterior es que la nueva ley facilitará los cambios de hipotecas variables a fijas. Esto se hará incentivando estas conversiones a través de una rebaja de la comisión máxima que se debe pagar.

Solvencia reforzada

Hay otra novedad que afecta a los bancos es que deben reforzar el análisis de solvencia que hacen de los clientes antes de concederles un préstamo hipotecario, con el fin de reducir el riesgo de impago. Así, será obligatorio que las entidades consulten el historial del cliente en la Central de Información de Riesgos del Banco de España. 

 

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